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关于全面推进物业管理工作的实施意见

发布时间 : 2020-05-09 来源:宁乡市政府 字体大小:

NXDR-2020-00002

宁政发〔2020〕8号

宁乡市人民政府

关于全面推进物业管理工作的实施意见

各乡镇人民政府、街道办事处,市直机关各单位:

为全面提升全市物业管理工作水平,共同营造和谐文明居住环境,促进城市小区治理能力提升,根据《物业管理条例》(国务院令第504号)、《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》(湖南省人民政府令第262号)、《中共长沙市委办公厅长沙市人民政府办公厅关于全面推进物业管理工作的实施意见》(长办发〔2016〕20号)等法规和文件精神,结合我市实际,现就全面推进物业管理工作提出如下实施意见。

一、明确总体要求和目标任务

按照城市精细化管理要求,强化物业管理各方主体责任,推动物业管理重心下移,优化物业管理模式,建立健全“政府监管、市场主导、属地管理、业主自治、综合施策”的物业管理工作体制,有序推进小区物业规范化、长效化管理,全面提升小区物业管理水平,努力使群众获得感、幸福感、安全感、认同感持续增强,实现“城市让生活更美好”。

(一)加强党建引领,全面提高业主自我管理能力。强化小区党建引领,将物业管理融入到社区服务中,打造“党建+6零”(治安零发案,建设零违章,居民零上访,环境零污染,安全零事故,服务零投诉)小区建设模式,健全小区党组织、业委会、物业企业共同治理机制,实现政府治理和社会调解、党员先锋作用和居民自治良性互动,不断加强物业协会党组织对业委会和物业服务企业的党建引领。到2021年,全市物业小区联合党支部组建率达90%,业主委员会成立或及时换届率达90%以上。

(二)加强行业管理,大力提升物业综合服务水平。完善小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制。物业服务企业严格按照物业服务合同约定,切实履行职责。推进物业公共部位经营性收入等收费公开工作,全面提升物业综合服务水平。到2021年,收费率达95%以上的物业小区占全市物业小区85%以上;全市物业小区平均收费率达90%以上;开展物业管理满意度测评,物业管理质量满意度达到90%以上;物业遗留问题解决率明显上升;物业投诉率明显下降。

(三)强化文明创建,有效提升小区综合治理能力。小区文明创建氛围浓厚,显著位置展示行业规范,工作人员知晓率达100%;设有依托物业公司;成立联合党支部、居委会、物业公司共同组建的社区志愿服务工作站,定期开展“邻里守望”“学雷锋”志愿服务活动;建立相应的公共文明引导志愿服务队伍,确保“红动宁乡”志愿服务活动和小区垃圾分类全覆盖,违章搭建“零新增”;不断提升城市形象、优化发展环境、增强居民获得感,争创“平安小区”。

二、健全物业监管机制

(一)理顺物业管理工作体制

1.加强高位调度。充分发挥物业管理工作领导小组的作用,加强物业管理工作的统筹协调。组建小区问题司法调解委员会,牵头解决小区消防等影响小区正常秩序的相关问题。建立物业管理工作联席会议制度,定期研究解决物业管理活动中的重大问题;街道及时召集物业行政主管部门、公安派出所、司法所、社区、物业企业等单位和业委会、业主代表参与协调解决物业管理重大疑难问题,组织开展联合执法行动。

2.强化属地责任。各街道(乡镇)负责物业管理属地管理,明确分管副职和物业管理职能承担科室,切实加强小区物业管理;牵头开展辖区内物业管理秩序、环境整治和示范小区创建;组织监督指导业主大会和业主委员会筹建、成立、换届及日常工作开展;建立健全街道(乡镇)物业管理联席会议制度,每月组织召开联席会议;监督辖区内物业管理项目移交、接管和承接查验等工作;处理物业管理矛盾纠纷;指导监督物业服务企业的工作。

3.加强社区治理。社区(村)将小区纳入居民小组序列进行管理;牵头组织召开业主大会,成立业主委员会和联合党支部,依法履行自治管理职责;深入开展小区服务和监督工作;参与物业承接查验;处理各类物业管理纠纷及投诉,对暂不具备市场化运作的老旧小区和零散住宅提供有偿保安、保洁等服务;监督维修资金的使用;住户达3000户以上且有条件的小区,由(街道)乡镇逐步、有序地增设社区居委会,纳入社区管理。

(二)明确部门工作职责

1.市住房保障服务中心负责对物业服务质量和物业招投标活动进行监督管理;对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;处理物业管理中的投诉;对专项维修资金的缴存、使用情况进行监督和管理;对物业服务企业及从业人员业务指导、培训和监督管理;统筹物业小区垃圾分类减量工作;协助开展小区控建拆违;牵头组织对各街道(乡镇)和部门物业管理工作的目标责任考核;牵头指导监督物业管理协会开展行业指导和行业自律;参与物业矛盾纠纷调处。

2.市住房和城乡建设局负责物业管理活动的监督管理;落实物业管理相关政策法规,指导监督物业服务企业工作,依法查处物业企业违法行为,引导建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制;负责开发项目的建筑工程质量管理,督促相关责任主体在房屋质量保质期内履行维护维修义务,负责调处工程保质期内房屋工程质量问题引发的投诉,负责房屋装饰装修投诉处理,依法查处房屋装修违法行为;依法查处物业企业违法行为;协助开展小区控建拆违。

3.市自然资源局负责严格规划审批,确保开发项目单位在办理行政许可时按要求配置物业管理用房、社区用房和停车位、环卫设施设备等公共配套设施;参与调处小区内因规划问题引起的纠纷;协助查处物业管理区域内破坏房屋外立面等行为;负责老旧小区提质改造规划审批,在权证办理(房屋变更登记、他项登记)时协助查验物业费缴纳情况。

4.市城管局负责指导和监督小区环卫保洁工作和生活垃圾分类处置工作;依法查处违反城市市容市貌、园林绿化、市政管理规定的违法行为;依法查处小区竣工验收后未取得建设工程规划许可证的违法搭建行为;依法查处工商管理方面小区外临街门店店外经营,违规设置户外广告等行为;依法查处环境保护方面餐饮业油烟扰民、生活噪声污染中商业经营活动的噪声污染和建筑施工噪声污染等行为。依法查处物业管理区域内破坏房屋外立面等行为。

5.市公安局负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施,维护公共秩序,调解各类涉及治安管理的矛盾纠纷,指导物业划分停车位标示标线,会同城管、自然资源等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位,对小区周边道路上乱停乱放车辆进行处罚,缓解小区停车难问题。负责对小区进行日常消防监督检查,依法打击消防违法行为。

6.市消防救援大队负责指导小区消防安全工作,参与小区消防隐患整改行动。

7.市发改局负责对物业管理收费标准进行核准;协同制定菜单式物业管理标准,对物业管理活动中的各项收费行为进行监督和管理;参与协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

8.市民政局负责指导社区将小区纳入社区居民小组序列管理。推行社区服务进小区,配合协调物业服务与社区管理、社区服务关系。

9.市市监局负责对物业区域内电梯、机械式停车设备等特种设备的使用安全监管,调解特种设备投诉举报。

10.市人社局负责落实物业行业就业扶持政策和技能培训,指导物业服务企业依法聘用员工,调处劳动纠纷;落实物业服务企业员工培训和相关社保补贴政策。

11.市财政局负责安排物业工作经费预算,统筹垃圾分类和处置工作经费。

12.市司法局负责指导街道(乡镇)和行业主管部门加强物业管理普法宣传教育,提升物业服务企业和业主的法律意识,指导街道(乡镇)和行业主管部门物业纠纷化解,协助人民法院建立健全物业费催缴诉讼审判机制。

13.市委组织部负责强化小区党建引领,压实小区党建工作责任,加强在职党员进小区报到管理,将在职党员进小区履职情况纳入党员民主评议内容。

14.市委宣传部(市文明办)负责按照全国文明城市创建标准,督导小区完善基础设施建设,组织社会主义核心价值观和文明城市创建宣传,倡导邻里和睦、守望相助,提升小区文明形象和业主文明意识、参与意识。督促市融媒体中心利用电视、报纸、网络等宣传平台,开辟专栏,加强物业管理舆论引导和媒体曝光力度。

15.市卫生健康局负责组织和指导小区实施突发公共卫生事件预防控制和各类突发公共事件的医疗卫生救援,做好重大公共卫生事件防控宣传;联合街道(乡镇)、住建(住房保障服务中心)、公安等部门单位,加强疫情期间城区居民小区管控。

16.水、电、气等专营单位负责接收经验收合格的协议移交范围内的供水、供电、供气等专业经营设施设备,以及协议移交范围内的分户终端计量装置或者入户端口以前设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。

三、强化物业设施设备源头管理

(一)强化房地产开发项目监管。在办理房地产开发项目施工许可证时,住建部门核实开发企业提供的建设资金资信证明,并监督开发企业足额存控项目资本金。市住建局严格监督预售资金使用,确保用于该项目后续工程建设。实行配套建设联动监管。有专项验收的须专项验收合格,没有专项验收的在联合验收环节把关。没有通过专项验收和联合验收的开发项目,市住建局不予办理竣工验收备案手续,市自然资源局不予办理权证手续。

(二)严格物业承接查验。严格物业承接查验活动,坚决杜绝“带病”交付。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。住宅建设工程项目交付使用15日前,建设单位应当邀请业主代表、市住房保障服务中心及所在街道、社区工作人员参加,与物业服务企业共同完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

(三)强化建设单位保修责任。建设单位在竣工验收备案前,市住建局应督促其按物业建筑安装总造价3%的比例交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障;保修期内未及时履行保修义务的,业主或物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修;保修期满,将剩余的物业保修金及孳息退还。

(四)强化小区物业内部杆、管、线安全管理,明确主体责任。物业服务企业应加强与燃气、供水等经营企业的联动协调,在物业庭院内开展打桩、取土、挖掘、顶进等动土作业施工前,应与相关杆、管、线单位联系,经确认后方可动土,防止引发停水、停电、停气等事件甚至安全事故。

四、规范和优化企业管理服务

(一)严格前期物业招投标制度。严格执行新建住宅前期物业管理招投标制度。建设单位在销售物业之前,应按照《前期物业管理招标投标暂行办法》选聘物业服务企业,签订书面《前期物业管理合同》。

(二)加强对物业企业的考核。采取综合测评和平时考核相结合的方式,由市住房保障服务中心、各街道(乡镇)、市城管局、物业协会等,每半年组织对物业服务企业进行综合测评,将居民满意度、文明创建等内容纳入考核指标,平时考核以负面清单为主,实行倒扣分制。建立物业企业信息平台,将考核结果及时在物业企业信息平台及新闻媒体上公布,接受社会监督。年度考核结果纳入诚信体系管理,作为物业企业评先评优、承接项目和强制退出的重要依据。

五、培育业主自我管理能力

(一)健全业主委员会制度。街道(乡镇)、社区(村)及时组织、指导召开业主大会、选举业主委员会,对业主委员会候选人资格进行严格审查,确定业主委员会成员分工,加大对业主委员会履职的指导和监督。对尚不具备条件成立业主委员会或业主委员会不履职的,由社区(村)暂时代行业主委员会相关管理职能。

(二)明确业委会成员待遇。给予业主委员会委员适当工作经费和工作津贴,可以在公共部位经营性收益中列支,也可以通过其他方式筹集。津贴标准、资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定并公示。

(三)规范公共收益管理。街道(乡镇)、社区(村)监督指导业主委员会(物业服务企业)依法管理、使用物业公共收益,每季度公示一次收支情况。

(四)提升业主自我管理意识。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度,正确行使权利、履行义务,对不能模范履行业主义务如不及时交纳物业管理费等行为的业主,不能进入业主委员会。鼓励、支持业主委员会建立业主个人诚信档案,纳入社区统一管理。

(五)加强基层组织建设。倡导机关事业单位党员干部参与所在小区相关组织活动和群防群治工作。物业小区设立联合党支部,纳入社区党组织管理,参与业主委员会换届选举工作,指导监督物业服务企业工作。推行联合党支部和业委会实行“两套班子、交叉任职”,鼓励退休干部和退出现职领导干部到小区联合党支部任职,鼓励党员社区专职工作者兼任小区党支部书记,对表现突出的,予以宣传推介和奖励表彰。推行政协基层民主协商进小区工作,建立楼栋自治公约。

六、着力破解物业管理难题

(一)提高服务费收缴率。物业企业要在小区公示栏公示业主物业服务费交纳情况并及时更新。机关事业单位工作人员和党员干部要带头交纳物业管理费,对无故拖欠物业管理费的业主,由所在单位督促其交纳。市自然资源局办理产权转移登记、他项权利登记时,将“物业服务费用结清的相关证明”作为登记条件之一。支持人民法院对恶意欠缴物业管理费用当事人加大执行力度,实行“快审快结、一审终审”制度,支持追缴滞纳金,且一律录入被执行失信人员名单。

(二)畅通应急维修渠道。采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式,提高表决效率。出台应急维修机制,明确应急维修范围和标准,建立紧急情况使用维修资金快速通道,消防管道等设施设备维修纳入应急维修范围。对没有物业维修资金又不属于老旧小区的需进行应急维修的,鼓励采取业主自筹进行应急维修,验收合格后可向财政申请维修总额50%的资金以奖代补。

(三)保障电梯安全运行。严格落实电梯定期检验制度;开展电梯安全技术评估,将电梯故障维修纳入应急维修的紧急情况范畴,确保电梯故障 “快处快修”。

(四)加强停车规划管理。加强小区车位管理,制定停车管理规约,规范停车收费行为,坚决打击和杜绝占用消防通道停车行为。合理划定物业管理区域内的行车路线,打通小区与街区道路微循环,切实做好物业小区内车辆停放秩序维护。组织交通、公安、住建等部门探索建立停车资源共享协调制度,停车位供需矛盾突出的住宅小区,其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的,应当制定错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

(五)加大联合执法力度。各执法机构根据管理职责,加大对物业小区违章搭建、违规装饰装修、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、“住改商”等突出问题的执法力度。各街道(乡镇)牵头,相关职能部门参与,适时组织执法进小区整治活动。物业管理企业应加强配合,对违法违章行为及时进行劝阻和报告,积极协助开展执法活动。

(六)调处物业管理纠纷。建立多层次矛盾纠纷调解网络,各相关职能部门要积极配合、参与调解工作,促进业主自治调解、人民调解(社区)、行政调解(街道、市物管纠纷矛调中心)、司法调解(法院)互动,开通司法审判绿色通道;对欠缴物业管理费用的物业服务(管理)合同纠纷,支持人民法院适用简易程序快审快结,标的额小的案件一裁终结。

(七)化解办证遗留问题。按照“三先三后”的原则,即先证后税(费)、先证后诉、先证后责的原则,妥善解决房产办证遗留问题。遗留问题项目房产办证采取购房人办证与追缴项目建设单位税费、追究相关责任相分离的方式,购房人办证与项目整改相并行。自然资源、税务、住建、公安等相关部门要采取切实有效的措施,严肃查处违法违规的房地产开发企业或者个人的法律责任。

七、强化物业管理工作保障

(一)加大物管宣传引导。加强物业管理政策宣传,强化舆论引导,开展“物业管理宣传月”系列主题宣传活动。在新闻媒体设置专栏,开展深度报道,建立长效报道机制。引导广大业主依法理性维权,物业管理企业规范管理。基层党组织、各级干部要自觉带头遵守物业管理法律法规,积极参与和谐文明社区建设,营造全社会齐抓共管的良好氛围,力争将各类物业矛盾化解在基层。营造关心支持物业管理业发展的浓厚氛围,努力构建和谐、文明、健康的居民小区。

(二)充实物业管理人员。市住房保障服务中心应加强对小区物业管理工作的指导。街道(乡镇)应明确1名班子成员分管物业管理工作,社会治安与应急管理办、社会事业综合服务中心(网格化综合服务中心)承担物业管理相关工作,明确2-5名专职工作人员指导小区物管工作;实行社区干部联小区,每周不少于2天驻小区现场办公。

(三)加大物业管理投入。将物业管理列入城市管理和基层治理创新重要内容,纳入现代服务业发展规划,制定专门的行业扶持发展政策,培育一批具有较高服务水平、较高品牌知名度的物业服务企业。按照事权与财权相匹配原则,市、街道(乡镇)财政每年配套安排物业管理专项经费,纳入年度财政预算并建立常态增长机制,主要用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区(村)物业监管、物业管理企业奖励、业主委员会培训和物业管理行业诚信建设等。

(四)严格物管工作考核。由市住房保障服务中心牵头,分解责任目标,明确责任领导和落实主体职责,加强定期考核,确保物业管理工作落到实处。同时,加强对物业管理企业和业主委员会的日常考核,并将考核结果向社会公布,作为物业服务企业信用等级评定和业主委员会履职评判的重要依据。

本意见自2020年5月10日起实施。《宁乡县人民政府关于全面推进物业管理工作的实施意见》(宁政发〔2016〕69号)同时废止。

                                                                                                                               宁乡市人民政府

                                                                                                                                  2020年5月9日

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